Bauen & Wohnen

Wie berechne ich die Nebenkosten?

Als Vermieter dürfen Sie einen Teil der laufenden Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Als erste wichtige Grundregel gilt: Nebenkosten sind nur dann umzulegen, wenn dies vorab vertraglich festgehalten wurde. Die Kosten müssen dafür nicht alle einzeln aufgelistet werden, sondern es reicht, sie unter dem gängigen Begriff „Betriebskosten“ zusammengefasst werden. (BGH VIII ZR 137/15)

Was sind eigentlich Betriebskosten?

Betriebskosten: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“ (Quelle: „Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), die durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) geändert worden ist“)

Aber welche Nebenkosten dürfen nun umgelegt werden, damit der Vermieter nicht auf den gesamten Kosten der Wohnung sitzen bleibt?

  • Grundsteuer: Sie ist umlagefähig, da sie zu den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ gehört.
  • Abwassergebühr: Zu den Abwassergebühren zählen die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderen Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern. Generell sind damit die Kosten für die Inbetriebnahme des Wasserflusses in der Wohnung und der öffentlichen Anlage des Hauses gemeint.
  • Zentrale Heizungsanlage: Lieferung und Verbrauch der Brennstoffe, Betriebsstrom und die Überwachung und der Reinigung der Anlage. Dies gilt für jegliche Art der Heizungsanlage.
  • Zentrale Warmwasserversorgungsanlage: Betrieb und laufende Kosten zur Warmwasserversorgung.
  • Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs: Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, die Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage.
  • Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Zur Gebäudereinigung zählt die Reinigung der von den Bewohnern genutzten Flächen wie Treppenhaus, Flure, Keller, Waschküche etc.
  • Kosten der Schornsteinreinigung: Gebühren der Reinigung können umgelegt werden.
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung: hierzu gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
  • Kosten für den Hauswart, wenn dieser vorhanden ist. Dazu gehört die Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen für den Hauswart. Ist der Hauswart für die Arbeiten zur Instandhaltung/Setzung, Erneuerungen, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung verantwortlich, können die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.
  • Kosten der Gemeinschafts-Antennenanlage: Bereitstellung und Betrieb der Anlage. Gilt auch für Breitband-Anschluss
  • Kosten für die Wäschepflege: Gibt es im Haus einen Gemeinschaftsraum mit Waschmaschine und Trockner, können die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
  • Sonstige Betriebskosten: hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind

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