Bauen & Wohnen

Was muss ich als Vermieter beachten?

Wer sein Eigenheim vermietet und es damit als Kapitalanlage nutzt, hat einiges zu beachten. Vor allem was die Festlegung von Mieten und die Kostenübergabe von Modernisierungen an den Mieter angeht, ist es oft kompliziert.

Höhe der Miete festlegen

Jeder Eigentümer, der das erste Mal seine eigene Wohnung vermietet, da er sie als Kapitalanlage verwenden möchte, stellt sich als aller erstes die Frage: Wie hoch kann ich die Miete ansetzen?

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie hoch die Mieten in der Region bzw. dem Stadtteil sind, in dem sich die Wohnung befindet, wird regelmäßig der sogenannte Mietspiegel entwickelt. Hier werden die durchschnittlichen Mieten pro Stadt und Stadtgebiet nach Größe, Ausstattung und Baujahr ermittelt. Dies dient als Orientierungshilfe. Sie finden auf unserer Webseite der PSD Bank Köln eG einen Mietspiegel für die Region Köln: https://www.psd-koeln.de/mb3408/staedte-markt-bericht-koeln_2015.pdf?v=1. In der Regel werden die Mietspiegel von den Gemeinden selbst erstellt und können demnach beim Bau- oder Sozialamt direkt angefragt werden. Auch verschiedene Interessensvertretungen für Vermieter können Ihnen hier genaue und aktuell Auskunft geben.

Die dort angegebenen Preise, sind lediglich die Kaltmieten. Die Nebenkosten müssen entsprechend bereits im Mietvertrag geregelt werden. (siehe dazu den Beitrag „Nebenkosten“). Hier gelten gesetzliche Regelungen, an die sich jeder Vermieter halten muss.

Grundsätzlich darf ein Vermieter die Miete regelmäßig an den Mietspiegel anpassen. Dabei muss er allerdings beachten, dass sie mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist. Erst dann darf er sie wieder nach oben korrigieren. Diese regulären Erhöhungen können unabhängig von Modernisierungen erfolgen.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse dient dem Schutz der Mieter, damit die Vermieter die Mieten nicht ganz willkürlich festlegen können. Festgelegt wurden die Mietpreisbremsen direkt von den Bundesländern und sind je nach Region unterschiedlich. Ausschlaggebend für die Höhe sind die vier folgenden Indikatoren:

  • Bevölkerungswachstum
  • Leerstandsquote
  • Mietentwicklung
  • Mietbelastung

Die Höhen werden regelmäßig kontrolliert und angepasst von den Ländern. Die Mieten dürfen demnach nicht mehr als 10% über den Vergleichsmieten liegen. Aber es gibt auch Ausnahmen. Dazu gelten:

  • Neubauten (erstmalige Vermietung nach dem 1.10.2014)
  • Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden (es wurden mehr als 1/3 der Mittel aufgewendet, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte)
  • bestehende Mietverträge, die zu dem Zeitpunkt der Einführung bereits 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dürfen in der Höhe bleiben

Modernisierung

Wird eine Erhöhung vor Ablauf eines Jahres fällig, darf diese sich nur aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Betriebskosten ergeben. Eine Modernisierung muss dabei zwingend die Wohnqualität in der Wohnung verbessern, z.B. durch Heizkosten- oder Wasserersparnis. Reine Reparaturen oder Instandhaltungen muss der Vermieter selbst finanzieren und darf sie nicht auf die Mieter umlegen. Dafür sorgt ein genaues Protokoll, welches der Vermieter zu führen und dem Mieter vorzulegen hat.

Bei gestiegenen Neben- bzw. Betriebskosten handelt es sich streng genommen nicht um eine Mieterhöhung. Der Mieter wird aufgefordert, eine höhere monatliche Vorauszahlung zu leisten, da er die monatlichen Kosten überschreitet. Sollte am Ende des Jahres doch zu viel Nebenkosten gezahlt worden sein, erhält der Mieter die überschüssigen Kosten zurück. Damit bleibt die Grundmiete aber die gleiche und stellt damit keine Mieterhöhung dar.

Staffelmiete

Der Vermieter darf im Vertrag festhalten, in welchen Abständen und um wie viel Prozent er die Miete, bzw. die Nebenkosten erhöht. Damit weiß der Mieter von Anfang an bescheid, wann sich seine Miete erhöhen wird. Aber auch hier gilt natürlich, dass die Miete immer ein Jahr stabil sein muss. Durch die vertragliche Regelung, muss der Vermieter die einzelnen Erhöhungen nicht extra an den Mieter mitteilen.

Indexmiete

Die Indexmiete, richtet sich, anders als die ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegel), an dem „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“, der regelmäßig vom statistischen Bundesamt ermittelt wird.  Der Vermieter richtet seine Miete daran aus und darf sie, ebenfalls nur einmal im Jahr anpassen. Allerdings benötigt er hierfür nicht die Zustimmung des Mieters.

Zeitmietvertrag

Bei einem Zeitmietvertrag ist die Dauer des Mietverhältnisses vertraglich geregelt. In dieser Zeit darf es nicht zu einer Anpassung der Miete kommen.

 

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