Bauen & Wohnen

Fachbegriffe in der Baufinanzierung

Was genau wird von einem Banker geprüft wenn ich eine Baufinanzierung erhalte? Was interessiert ihn besonders? Kauft man eine Wohnung, wird man mit sehr vielen Fachbegriffen konfrontiert, mit denen man vorher selten Berührungspunkte hat. Welche Begriffe sollten Sie für einen Immobilienkauf kennen?

 Die Bonität

Grundvoraussetzung für ein Darlehen bei einer Baufinanzierung ist die Bonität des zukünftigen Bauherren oder Immobilienkäufers. Dafür muss er ausreichend Eigenkapital (In der Regel: 25 Prozent) und ein regelmäßiges monatliches Einkommen nachweisen.

Eine weitere Voraussetzung ist eine positive Bonitätsauskunft für den Antragsteller und alle Mitschuldner. Wer selbst Einblick in seine Schufa-Einträge wünscht, kann die Datenübersicht im Internet kostenfrei unter meineschufa.de anfordern.

Die Beleihung

Nachdem die Bonität des Kunden kontrolliert wurde, ermittelt die Bank den Wert der Immobilie. Das Wichtigste vorweg: Die so genannte Beleihungsprüfung für ein Bauspardarlehen erfolgt nicht willkürlich, sondern richtet sich nach dem Bausparkassengesetz. Es sieht unter anderem die Sicherung des Darlehens durch eine Grundschuld vor und macht Vorgaben für die Berechnung des Beleihungswertes.

Der Beleihungswert gibt an, wie wertvoll eine Immobilie ist. So wird sichergestellt, dass ein Kredit auch dann zurückgezahlt wird (z. B. durch Verkauf der Immobilie), wenn der Kreditnehmer die Kreditraten nicht mehr leisten kann. Basis für die Berechnung des Beleihungswertes sind sogenannte Beleihungsunterlagen. Dazu gehören beispielsweise ein Grundbuchauszug, eine Flurkarte, Baupläne des Hauses und Einkommensnachweise der Kreditnehmer.

Handelt es sich um einen Immobilienkauf, muss außerdem ein Kaufvertrag vorgelegt werden, bei Versteigerungen eine Versteigerungsakte. Der Beleihungswert darf den Verkehrs- bzw. Marktwert (auch gemeiner Wert) der Immobilie nicht überschreiten. Die gute Nachricht: Die drei Begriffe meinen alle das gleiche. Der Verkehrswert spiegelt den derzeitigen Preis der Immobilie wider, der zu dem Zeitpunkt zu erzielen wäre, an dem der Wert ermittelt wurde.

Grundpfandrecht

Während Banken und Sparkassen als Sicherheit für ein Baufinanzierungsdarlehen oftmals ein erstrangiges Grundpfandrecht verlangen, vergeben Bausparkassen hingegen auch nachrangige Darlehen. Der Vorteil für den Kunden: Für das erstrangig abgesicherte Bankdarlehen gibt es meist sehr gute Konditionen und Bauspardarlehen sind auch bei nachrangiger Besicherung äußerst günstig.

Aber was genau ist der Unterschied zwischen einem erstrangigen Grundpfandrecht und einem nachrangingen Darlehen? Einfach gesagt, hat ein erstrangiges Darlehen für die Bank das geringste Risiko. Denn durch diese Art des Darlehens, steht der Gläubiger, also die Bank, an erster Stelle die bedient wird, wenn es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt. Wenn aus dem Versteigerungserlös nach der Bedienung des ersten Darlehens noch Geld übrig ist, werden erst die nachrangigen Darlehen bezahlt.

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