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Steuererklärung für Vermieter – wichtige Tipps

Wer seine Immobilie als Kapitalanlage verwendet und vermieten möchte, hat die Möglichkeit, viele der laufenden Kosten bei der nächsten Steuererklärung geltend zu machen.

Gewinne durch die Steuererklärung generieren

Um bei der Vermietung steuerlich den Gewinn so gering wie möglich zu halten, sollten Sie sich genau informieren, was Sie alles in Ihrer Steuererklärung angeben dürfen. Der sicherste Weg ist es aber, den Steuerberater hinzuzuziehen.

Als erstes gilt: Sobald Sie Mieteinnahmen aus der Immobilie generieren müssen Sie diese versteuern.

Entstehen Ihnen für diese Immobilie aber Kosten, die mit der Wohnung und der Wohnqualität zusammenhängen, können Sie diese ggf. steuerlich geltend machen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Ihre zu Wohnzwecken vermietete  Immobilie ist vor 1925 erbaut worden? Dann können Sie als Vermieter die nächsten 40 Jahre 2,5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzen. Ist Ihre Immobile nach dem 31.12.1924 erbaut worden, haben Sie die Möglichkeit, die nächsten 50 Jahre 2 Prozent des gesamten Anschaffungswertes abzusetzen. In diesen Bereich fallen z.B. auch Grunderwerbsteuer oder mögliche Maklerkosten, die für die Anschaffung der Immobilie angefallen sind. Sie werden als Anschaffungsnebenkosten dem Kaufpreis zugerechnet. Dieser gesamte Kostenblock kann – ohne die anteiligen Kosten für das Grundstück – mit jährlich zwei bzw. 2,5 Prozent linear abgeschrieben werden.

Zinsen der Anschaffungskosten und Kontoführungsgebühr

In der Regel wird eine Immobilie über ein Darlehen finanziert. Wenn Sie Ihre Immobilie zur Vermietung anschaffen, können Sie die Zinsen aus dem dafür angelegten Darlehen von den Einkünften absetzen. Sollten Sie ein extra Konto für die Ein- und Ausgaben der Immobilie eingerichtet haben, können diese Kontoführungsgebühren separat aufgeführt werden.

Grundsteuer

Jeder Immobilienbesitzer kennt sie: Die Grundsteuer. Abhängig vom Standort der Immobilie fällt sie unterschiedlich hoch aus. Als Vermieter können Sie diese Steuer ebenfalls bei der Steuererklärung angeben.

Immobilienanzeige

Am schnellsten finden Mieter und Vermieter auf einer der zahlreichen Immobilienplattformen zusammen. Eine Anzeige kostet in der Regel zwischen 20-30€, je nach Laufzeit. Auch diese Kosten können Vermieter auf ihrer Steuererklärung angeben. Wenn Sie nicht selber einen Nachmieter suchen, sondern einen Makler beauftragen, können Sie auch diese Kosten bei der Steuer angeben.

Möbliertes Wohnen

Sie vermieten Ihre Wohnung voll ausgestattet mit Möbeln? Kein Problem – auch hier bleiben Sie nicht komplett auf den Kosten sitzen. Aber es gibt eine Grenze: Liegen die Kosten eines Möbelstücks unterhalb von 410€, können Sie die Kosten noch im gleichen Jahr absetzen. Liegen Sie darüber, müssen Sie sie über die voraussichtliche Nutzungsdauer abschreiben. Beim Bundesfinanzministerium (http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Weitere_Steuerthemen/Betriebspruefung/AfA-Tabellen/2000-12-15-afa-103.pdf?__blob=publicationFile&v=3)  können Sie Tabellen einsehen, die darüber informieren, wie lange welche Gegenstände abgesetzt werden können.

Reparaturen und Renovierung

Sie wollen vor oder zwischen zwei Vermietungen die Wohnung noch einmal renovieren oder haben Reparaturen vorzunehmen? Bewahren Sie die Rechnungen der Handwerker gut auf, denn auch diese können Sie bei Ihrer nächsten Steuererklärung angeben und sich so einen Teil der Kosten wieder zurückholen.

In der Anlage V der Steuererklärung finden Sie die Möglichkeit zur Angabe der Kosten. Sie können selbst festlegen, ob Sie die Kosten in einem Jahr komplett angeben oder diese auf maximal 5 Jahre verteilen.

Nebenkosten

Nebenkosten gelten ebenfalls als Einnahmen und müssen versteuert werden. Dennoch gibt es hier Ausnahmen, von denen Sie profitieren können: Wenn Sie Nebenkosten wie Müllabfuhr, Versicherungen, Wasserverbrauch in den Gemeinschaftsräumen oder den Hausmeisterdienst als Werbungskosten angeben.

Fahrt- und Bürokosten

Fahrten zur Immobilie oder zu Eigentümerversammlungen können Sie steuerlich geltend machen. Ebenfalls können Bürokosten angegeben werden, die anfallen, wenn Sie sich selbstständig um die Vermietung kümmern. Das heißt z.B. Telefonkosten, Schreibbedarf etc. Auch mögliche Mitgliedsbeiträge für den Wohnungseigentümerverband können Sie angeben.

Anwalt und Steuerberater

Wenn Sie Ärger mit einem Vermieter haben und dafür einen Anwalt einschalten, können Sie die Anwaltskosten steuerlich geltend machen. Dies gilt auch für die Kosten Ihres Steuerberaters, soweit es die Vermietungseinkünfte betrifft.

Wohnungsleerstand

Sie bekommen Ihre Wohnung nicht so schnell wieder vermietet, wie Sie es sich wünschen? Kein Problem, Sie können die laufenden Kosten (wie oben angegeben) dennoch weiterhin absetzen, solange Sie beweisen können, dass Sie aktiv auf der Suche nach einem neuen Mieter sind.

Beratungsbedarf?

Sie überlegen noch, ob Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen sollen? Lassen Sie sich gerne von unseren Baufinanzierungsberatern beraten, die Kosten berechnen und die Einnahmen aus der Miete gegenüberstellen. (https://www.psd-koeln.de/Baufinanzierung)

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